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Hausbau

Bauherrenhaftpflicht

Auf jeder Baustelle lauern Gefahren (z. B. Baugruben, ungesichertes Baumaterial, etc.). Als Bauherr tragen Sie die Verantwortung, wenn durch eine dieser Gefahren Dritte zu Schaden kommen.

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Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn Sie eine Firma mit der Bauausführung beauftragt haben. Kommt es zum Schadensfall, können Sie nach dem BGB in unbegrenzter Höhe haftbar gemacht werden.

Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kommt für berechtigte Haftpflichtansprüche auf, die Geschädigte an Sie stellen. Sind Ansprüche rechtlich unbegründet, wehrt die Versicherung diese auch ab – zur Not vor Gericht. Die hierfür anfallenden Kosten werden ebenfalls übernommen. Viele Tarife der Privathaftpflichtversicherung bieten bereits eine Deckung für Bauvorhaben. Hier ist die maximal versicherte Bausumme zu beachten. Genügt die hier vorgesehene Summe für Ihre Baustelle nicht, benötigen Sie gesonderten Schutz. Dies kann auch für Eigenleistungen der Fall sein.

Schadenbeispiele

Kratzer

Trotz scheinbar guter Sicherung löste sich auf der Baustelle eines Neubaus eine Abdeckplane und zerkratzte das Auto des Nachbarn. Dieser machte Schadenersatz gegen den Bauherren für die Reparatur seines Pkw geltend. Die Schadenhöhe wurde auf 500,00 Euro geschätzt.

Keine Chance

Kurz vor Feierabend zogen Gewitterwolken über dem Neubaugebiet auf. Rasch packten die Handwerker das Werkzeug zusammen und verließen die Baustelle – jedoch ohne sich um die ausreichende Absperrung des Baugeländes zu kümmern. Schließlich hatte der Bauherr zugesagt, dies selbst zu erledigen. Nachdem der Regen vorbei war, spielten Kinder auf der Baustelle im aufgeweichten Erdreich. Dabei rutschte eines der Kinder in eine nicht abgesicherte Grube und brach sich das Bein. Die Eltern des Kindes forderten Schmerzensgeld und Ersatz der krankenhausbedingten Aufwendungen. Die Schadenhöhe wurde auf ca. 5.300 € geschätzt.

Spaziergang

Während die Zimmermannsarbeiten am Dachstuhl in vollem Gang waren, genoss ein Spaziergänger das Wetter und begutachtete den Fortschritt an dem Sanierungsobjekt. Aus Unachtsamkeit ließ der Bauherr, der bei den Arbeiten den Zimmerleuten zur Hand ging, ein Nagelschussgerät vom Dach fallen. Die Maschine fiel auf den Vorplatz des Gebäudes, ein Schuss löste sich und traf den Spaziergänger ins Knie. Auch die sofortige medizinische Versorgung und mehrere Operationen konnten nicht verhindern, dass das Bein steif blieb. Die Schadenhöhe wurde zunächst auf 74.000 € geschätzt.

Hoch hinaus

Um die Fassade des Gebäudes zu erneuern, ließ der Hauseigentümer ein Gerüst aufstellen. Dabei achteten die Arbeiter jedoch nicht auf die Beschaffenheit des Untergrundes. Das hatte zur Folge, dass das Gerüst an einer Stelle stark absackte und sich mehrere Verstrebungen lösten. Diese fielen auf die angrenzende Straße, wurden von einem vorbeifahrenden Auto erfasst und gegen die Garage des Nachbarn geschleudert. Die Geschädigten sahen ein erhebliches Mitverschulden des Bauherrn, da er die Arbeiten nicht ausreichend kontrolliert hatte. Insgesamt wurde die Schadenhöhe auf 6.400 € geschätzt.

Nagel

Bei der Besichtigung des Baufortschrittes trat ein Bekannter des Bauherrn in einen aus dem Boden herausstehenden Nagel. Da der Besucher nur leichte Sommerschuhe trug, durchbohrte der Nagel den kompletten Fuß. Der Geschädigte forderte vom Bauherren Schmerzensgeld. Die Schadenhöhe wurde auf ca. 2.600 Euro geschätzt.

Bauhelferunfallversicherung

Rund eine Million meldepflichtige Arbeitsunfälle weist die Statistik der Berufsgenossenschaft aus – pro Jahr! Auf dem Bau trifft es statistisch jeden sechsten Mitarbeiter. Grund ist die Vielzahl von Gefahrenherden. Besonders hoch ist das Risiko für ungelernte Freunde und Verwandte, die als Bauhelfer einspringen und den Freundschaftsdienst mit großem Enthusiasmus erbringen. Gerade wenn es die helfende Hand von Freunden oder Nachbarn ist, die in die Kreissäge gerät, ist es gut, wenn man für eine Bauhelfer-Unfallversicherung gesorgt hat.

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So wird für einen gewissen finanziellen Ausgleich gesorgt, wenn die Hilfsbereitschaft zu einer dauerhaften Invalidität führt. Auch dann, wenn Ihnen kein Verschulden vorgeworfen werden kann, ist es doch ein beruhigendes Gefühl, dass Sie einen Helfer in seiner Not nicht alleine lassen, oder? Viel zu schnell ist ein Unfall passiert – vor allem dann, wenn für den Helfer eine Baustelle ungewohntes Terrain ist.

Es sei an dieser Stelle noch angemerkt, dass eine grundsätzliche Meldepflicht von Bauhelfern bei der Berufsgenossenschaft besteht. Seitens des Gesetzgebers wurde das Gefahrenpotential einer Baustelle also bereits erkannt. Da eine private Unfallversicherung bereits ab dem ersten Prozentpunkt der unfallbedingten Invalidität leistet, wird eine Lösung auf diesem Weg meist sinnvoller sein.

Zusätzliche Absicherung

Die meisten Bauherren befinden sich in familiär gefestigten Verhältnissen mit Partner und oft auch mit Kindern. Daher stellt die Schuldenlast, die der Hausbau mit sich bringt, immer auch eine Gefahr für die ganze Familie dar. Fällt etwa der Hauptversorger aus und die Finanzierungsraten können nicht mehr gezahlt werden, droht die Zwangsversteigerung. Ob der Erlös hieraus dann überhaupt ausreicht, um die offenen Schulden begleichen zu können, ist dabei noch eine ganz andere Frage. Wer verantwortlich handeln will, sichert sich und seine Familie gegen alle kalkulierbaren Risiken ab.

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Eine Risikolebensversicherung zahlt im Todesfall der versicherten Person die vereinbarte Versicherungssumme an die Hinterbliebenen aus. Speziell für die Absicherung von Finanzierungen gibt es Tarife, die sich in der Höhe der Absicherung an das Restdarlehen anpassen. Ein solcher Tarif muss aber natürlich nicht die optimale Lösung darstellen. Viele Tarife bieten zusätzlich Nachversicherungsgarantien für den Fall des Immobilienerwerbs an. So könnte evtl. ein bereits vorhandener Todesfallschutz auch ohne erneute Gesundheitsprüfung an den neuen Bedarf angepasst werden.

Ein weiterer und ganz wesentlicher Punkt, der beachtet werden muss, ist die Absicherung der Arbeitskraft. Erkranken Sie und können daher nicht mehr wie bisher arbeiten, fällt Ihr monatliches Einkommen normalerweise deutlich niedriger aus. Reicht es dann noch, um Ihrer Ratenverpflichtung nachzukommen? Auch hier bieten viele Anbieter gute Nachversicherungsgarantien ohne erneute Gesundheitsprüfung an. Vergewissern Sie sich ggf., ob Ihre bestehende Berufsunfähigkeitsrente für Ihre neue Situation noch ausreicht. Fehlt Ihnen dieser wichtige Schutz bislang, sollten Sie diese wesentliche Versorgungslücke umgehend schließen.

Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter : Informationen zur Arbeitskraftabsicherung

Hinweise zur Finanzierung

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Ein Bauvorhaben ist nur in seltenen Ausnahmefällen allein mit Erspartem zu bezahlen. Im Regelfall nimmt ein Bauherr zur Verwirklichung seines Traums eine nicht unerhebliche Summe als Darlehen auf. Zumeist konsultiert er hierzu ein Kreditinstitut.

Andere interessante Möglichkeiten der Finanzierung werden oft außer Acht gelassen. Bestehen Altersvorsorgeverträge mit einem Guthaben, bieten die meisten Versicherer zumindest in dieser Höhe günstiges Baugeld an. Teilweise wird hier auch – entsprechende Bonität des Kunden vorausgesetzt – ein Darlehen als Vielfaches des Vertragsguthabens zu vergünstigten Zinskonditionen angeboten. Dies im Einzelfall abzuklären ist immer sinnvoll. Auch vorhandene Bausparverträge und die Möglichkeiten von KfW-Darlehen sollten mit eingebunden werden.

Zur Realisierung eines Bauvorhabens ist auch die Einbindung der staatlichen Riester-Förderung möglich. Wohn-Riester erfreut sich großer Beliebtheit in der Bevölkerung. Auf den ersten Blick wirkt dies wie “der Staat beteiligt sich am Hausbau”. In der tatsächlichen Umsetzung bedeutet es allerdings, dass neben den regulären Darlehensraten auch noch zusätzlich Steuern gezahlt werden müssen (einmalig oder über den Zeitraum von 23 Jahren). Bleibt eine Immobilie weniger als zehn Jahre im Eigenbesitz, entfällt der Förderanspruch wieder, sofern die Fördersumme nicht wieder in eine neue Immobilie investiert wird. So schön Wohn-Riester auf den ersten Blick sein mag, man sollte im Einzelfall sehr genau prüfen, ob dieser Weg der richtige ist.

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Aufgrund der hohen Ratenbelastung läuft kaum eine Zinsfestschreibung einer Finanzierung ohne Restschuld aus. Eine gute Finanzierung besteht normalerweise aus zwei Tranchen. So empfiehlt es sich, zur Sicherung des niedrigen Zinssatzes für die zweite Finanzierungsphase, parallel zur Tilgung des ersten Darlehens, einen Bausparvertrag zu besparen. Hierbei sollte die Darlehenssumme ausreichend hoch ausfallen, um eine echte Anschlussfinanzierung zu sichern. Im Regelfall stellt dieses Vorgehen die für einen Kunden preiswerteste Lösung dar. Vermögenswirksame Leistungen und Wohnungsbauprämie können mit in den Bausparvertrag einfließen – indirekt beteiligen sich auf diese Weise dann Arbeitgeber und Staat an Ihrer Finanzierung.

In der Bauphase

Rohbauversicherung

Ein Gebäude kann erst mit der Bezugsfertigstellung durch eine vollwertige Gebäudeversicherung gegen Schäden versichert werden. Doch schon vor Gesamtfertigstellung des Gebäudes steigt mit jedem Bauabschnitt der Wert des Objektes.

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Leicht begehbar für jedermann und weitestgehend schutzlos der Witterung ausgesetzt, kommt es nicht selten vor, dass z. B. verbaute Heizungen über Nacht gestohlen werden und durch Vandalismus oder Feuer der Rohbau beschädigt oder zerstört wird. Schäden dieser Art sind im Regelfall das Problem des Bauherrn und treiben die Kosten in die Höhe. Gegen Brandschäden schützt die Feuerrohbauversicherung, die viele Versicherer ihren Kunden beitragsfrei zur Verfügung stellen, wenn das fertige Haus über sie versichert wird. Andere Schadensursachen wie ungewöhnliche Elementarereignisse z.B. heftige Niederschläge, Sturm, Vandalismus, Diebstahl etc. sind über eine Bauleistungsversicherung absicherbar; auch die Altbausubstanz bei An-und Umbauten lässt sich hierüber schützen. Die Feuerrohbau- und Bauleistungsversicherung erstatten Ihnen die anfallenden Kosten, damit Sie Ihren Bau in den Stand versetzen können, wie er vor dem Schadenereignis war.

Insolvenz und Pfusch am Bau

Es ist keine Seltenheit, dass private Bauvorhaben von einer Insolvenz des Bauträgers, Generalunternehmers oder Handwerkers betroffen sind. Zudem verschlingen Mängelbeseitigungen im Durchschnitt zwischen drei und zehn Prozent der eigentlichen Bausumme. Jeder fünfte Betroffene kann seine Mängelansprüche nicht mehr durchsetzen, weil sein Auftragnehmer Insolvenz angemeldet hat. Gegen das Schreckgespenst der Insolvenz konnten sich Bauherren lange nicht absichern – das hat sich glücklicherweise geändert.

Hausbau

Die Baufertigstellungs- und Baugewährleistungsversicherung kann Ihnen viel Ärger während und nach der aktiven Bauphase ersparen. Sie übernimmt Ihr finanzielles Risiko bei einer Insolvenz des Bauunternehmens ebenso, wie den finanziellen Aufwand für die Behebung von Baumängeln, der sonst in dieser Situation an Ihnen hängen bliebe. Bis zu fünf Jahre nach Baufertigstellung besteht dieser sinnvolle Schutz für Sie.

Neben der rein finanziellen Komponente wird Ihnen hier auch zusätzlicher Service geboten: bereits im Planungsstadium stehen Experten zur Überprüfung bereit, die Planungsunterlagen auf Fehler prüfen. In der Bauphase begleiten Spezialisten von TÜV, DEKRA oder GTÜ die einzelnen Bauabschnitte, so dass Baumängel schnell bemerkt werden, bevor sie zu einem echten Problem werden.

Schutz nach Fertigstellung

Sobald Sie das fertige Eigenheim beziehen, gibt es neben der Adresse nur noch ein paar kleinere Änderungen an ggf. bestehenden Verträgen vorzunehmen.

Gebäudeversicherung

Der Versicherer muss über das Bezugsdatum informiert werden, damit er Ihren Vertrag von der Feuerrohbauversicherung auf die vollwertige Gebäudeversicherung umstellen kann. Hier sollten Sie auf jeden Fall mindestens die drei Grundgefahren Feuer, Leitungswasser und Sturm/Hagel versichern. Ein abgedecktes Dach oder ein defektes Rohr in einem Obergeschoss verursachen schnell ähnlich hohe Kosten wie ein kleinerer Brand.

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Auch Elementarschäden werden zunehmend zum Problem unserer Zeit. Wer erinnert sich nicht an die 2006 durch Schneelast eingestürzte Eissporthalle in Bad Reichenhall? Es ist kein Zufall, dass immer mehr Bundesländer für den Einschluss dieses sinnvollen Versicherungsschutzes in den Gebäudeversicherungsvertrag stimmen. Allen voran der Freistaat Bayern und das Land Baden-Württemberg. Beide Bundesländer wollen ihre Hilfsleistungen nach Elementarschäden künftig daran festmachen, ob ein Geschädigter in der Lage gewesen wäre, sich selbst gegen den erlittenen Schaden abzusichern. Eine Elementardeckung umfasst die Gefahren Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdfall, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen und Vulkanausbruch. Die Deckung ist damit sehr umfangreich. Die Launen von Mutter Natur sollten Sie also zumindest finanziell nicht schrecken müssen.

Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter : Informationen zur Wohngebäudeversicherung

Hausratversicherung

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Normalerweise haben Sie für eine Übergangszeit von einem Monat – im Rahmen der bisherigen Versicherungssumme -Schutz an Ihrem bisherigen und am neuen Wohnort. Es empfiehlt sich, zur Aufrechterhaltung des Unterversicherungsverzichts, die Größe der zu versichernden Wohnfläche und damit auch die Versicherungssumme, an die neuen Gegebenheiten anzupassen.

Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter : Informationen zur Hausratversicherung

Privathaftpflichtversicherung

Ihre selbst bewohnte Immobilie ist automatisch bereits in Ihrer Privathaftpflicht mitversichert. Hier bedarf es keiner speziellen Änderungen. Sollten Sie nun auch Vermieter sein, müsste geprüft werden, ob evtl. eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung nötig geworden ist. Heizen Sie mit Öl, sollte eine separate Gewässerschadenhaftpflichtversicherung abgeschlossen werden. Oft ist dieses Risiko zumindest bis zu einem gewissen Fassungsvolumen der Tanks in der Privathaftpflichtversicherung mitversichert.

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Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter : Informationen zur Privathaftpflichtversicherung

Rechtsschutzversicherung

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Sofern Sie eine Rechtschutzversicherung besitzen, ist eventuell zu prüfen, ob eine Erweiterung um die Punkte “Haus- und Grundbesitzer” sinnvoll erscheint. Ein entsprechender Rechtsschutz würde z. B. für die Rechtskosten von Nachbarschaftsstreitigkeiten aufkommen, ebenso auch für Ordnungswidrigkeiten oder Steuerstrafverfahren vor Gericht.

Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter : Informationen zur Rechtsschutzversicherung

Fotovoltaikanlage

Haben Sie die Gelegenheit genutzt, und auch eine Fotovoltaikanlage installieren lassen, ergibt sich daraus eine neue zusätzliche Haftungssituation: Sie sind nun Gewerbetreibender (zumindest, wenn Sie den Strom einspeisen und verkaufen).

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Hier ist neben dem Betreiberrisiko auch das Einspeiserisiko zu beachten. Gerade Letzteres wird nur von wenigen Privathaftpflichttarifen mit übernommen. Evtl. wird hier ein separater Haftpflichtvertrag gerade bei Anlagen auf fremd genutzten Gebäuden/Dächern erforderlich. Die Anlage selbst ist grundsätzlich im Rahmen der gewählten Gefahren über Ihre Gebäudeversicherung mit versicherbar. Eine deutlich umfangreichere Absicherung sog. Allgefahrendeckung bietet eine gesonderte Fotovoltaikversicherung. Über eine solche kann auch der Ertragsausfall, also die entgangene Einspeisevergütung nach einem Sachschaden und/oder die Minderertragsdeckung, die reduzierte Einspeisevergütung durch verminderte Globalstrahlung, mit abgesichert werden.

Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter : Informationen zur Photovoltaik

Kernsanierung

Der Begriff Kernsanierung umfasst sämtliche baulichen Sanierungs-Maßnahmen, um die Bausubstanz eines bestehenden Gebäudes vollständig wiederherzustellen und in einen (nahezu) neuwertigen Zustand zu versetzen.

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Hierfür wird das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen, wie etwa Fundamente, tragende Wände und Decken, zurückgebaut. Gegebenenfalls sind diese ebenfalls instand zu setzen. Zu den Bestandteilen einer Kernsanierung können das Erneuern der Dachkonstruktion samt Dacheindeckung sowie die Fassade mit Fenstern und Türen gehören. Des Weiteren wird im Inneren die Haustechnik, also Elektro-, Wasser- und Heizungsinstallation, erneuert. Da eine derart umfangreiche Erneuerung bei der “Kernsanierung” eines Hauses wohl nur in Ausnahmefällen tatsächlich vorkommen wird, fassen Versicherer den Kernsanierungsbegriff üblicherweise bereits etwas großzügiger auf. Sie beschränken sich hier auf konkrete Elemente des Hauses, die erneuert werden müssen. Um Sie vor unangenehmen Überraschungen zu bewahren, möchten wir Ihnen die üblichen Anforderungen der Versicherungsunternehmen an eine Kernsanierung mit dem nachstehenden Schaubild genau aufzeigen:

Natürlich sind auch diese Anforderungen sehr umfangreich, um bei allen Versicherern tatsächlich eine Kernsanierung vorweisen zu können. Einige wenige Versicherer haben allerdings noch kundenfreundlichere Regelungen hierzu.

Versicherungswert 1914

Im Schadenfall soll dem Versicherungsnehmer die Summe zur Verfügung stehen, die er zum Zeitpunkt des Schadens benötigt, um ein gleichwertiges Haus neu zu errichten.

Da sich die Konditionen und die Preise für Material und Löhne stetig verändern, müssten ständig die Versicherungssummen angepasst werden, um eine Unterversicherung zu vermeiden.

Dieses Problem hat die Versicherungswirtschaft gelöst, in dem zunächst alle Gebäude eine einheitliche Basis zur Berechnung des Wertes erhalten. Den sogenannten Wert 1914. Dies war das letzte Vorkriegsjahr mit stabilem Preisniveau. Von diesem Wert aus, wird dann über den gleitenden Neuwertfaktor (oder auch Anpassungsfaktor genannt) auf das aktuelle Jahr hochgerechnet um eine aktuelle Prämie zu ermitteln.

Berechnung von Wert 1914:

Möglichkeit 1:
Standardisierter Erfassungsbogen zum Gebäude (Gebäudetyp, Wohnfläche, Ausführungen usw.)

Möglichkeit 2:
Umrechnung des Neubauwertes des Baujahres durch den Baupreisindex des jeweiligen Baujahres

Möglichkeit 3:
Schätzung durch einen anerkannten Bausachverständigen

Denkmalschutz

In Deutschland gibt es rund eine Million Denkmäler. Diese Zahl schließt Einzeldenkmäler, städtebauliche Ensembles und Quartiere mit ein.

Der größte Anteil entfällt auf Bayern mit rund 120.000 denkmalgeschützten baulichen Anlagen (Deutsches Nationalkomitee für Denkmalschutz).

Nachstehend haben wir Fragen aufgegriffen, wie ein Denkmal definiert wird, welche Unterschiede zu beachten sind und welche Versicherer für eine Wohngebäudeversicherung in Frage kommen.

Was ist ein Einzeldenkmal?

Ein Einzeldenkmal (Baudenkmal) ist eine bauliche Anlage, an deren Erhalt aufgrund z. B. einer geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen, städtebaulichen, volkskundlichen oder technischen Bedeutung ein öffentliches Interesse besteht und die entweder durch Verwaltungsakt oder kraft Gesetzes Denkmaleigenschaft erlangt hat. Auch die Umgebung eines Einzeldenkmals, soweit sie für dessen Erscheinungsbild von prägender Bedeutung ist, darf nicht so verändert werden, dass Eigenart und Erscheinungsbild des Denkmals wesentlich beeinträchtigt werden (denkmalschutzrechtlicher Umgebungsschutz).

Was ist ein Ensemble?

Unter Ensemble versteht man eine Gruppe baulicher Anlagen wie z.B. historische Stadt- und Ortskerne, Straßenzüge, Plätze und Gebäudegruppen, bei der nicht jede einzelne Anlage selbst Baudenkmal sein muss, die aber als Ganzes – bei Vorliegen der unter Einzeldenkmalen genannten Voraussetzungen- ein Denkmal darstellt.

Teile des Ensembles können eigenständige Baudenkmäler mit besonderer Ausstattung sein. Der Ensembleschutz zielt auf die Denkmal- und Erhaltungswürdigkeit ganzer Orts-, Platz- und Straßenbilder ab. Der denkmalschutzrechtliche Umgebungsschutz gilt für Ensembles ebenfalls.

Was müssen Eigentümer beachten?

Eigentümer einer als Einzeldenkmal geschützten Immobilie müssen sämtliche Baumaßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen und genehmigen lassen.
Das gilt sowohl für Arbeiten im Inneren des Gebäudes als auch an der Außenfassade und am Dach.

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