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Hausverwalter

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Hausverwalter

Dem Verwalter obliegen alle Rechte und Pflichten aus dem Bereich der Hausverwaltung. Diese Rechte und Pflichten sind zum einen im Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, niedergeschrieben und zum anderen zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft vertraglich geregelt.

Ordnungsgemäße Verwaltung nach § 21 WEG

Der Verwalter ist zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Dazu zählen folgende Punkte:

  • Die Aufstellung einer Hausordnung
  • Eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums
  • Eine Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie eine angemessene Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht für die Wohnungseigentümer
  • Die Kumulierung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage
  • Die Aufstellung eines Wirtschaftsplans
  • Die Duldung aller Maßnahmen, die den Wohnungseigentümern Zugang zur üblichen Infrastruktur (Wasser, Strom, Telefon etc.) ermöglicht

Im Prinzip sind Hausverwalter und Wohnungseigentümer also verpflichtet, dafür zu sorgen, dass das Gemeinschaftseigentum gepflegt wird, der finanzielle Wert so gut es geht erhalten bleibt, die Eigentümer Zugang zur Infrastruktur haben und vor allem gut versichert sind.

Folgende Versicherungen sind nötig:

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Hier fordert der Gesetzgeber ausreichenden Versicherungsschutz, denn nach § 836 BGB haftet der Haus- und Grundbesitzer „aus vermutetem Verschulden“ für Schäden, die im Zusammenhang mit der fehlerhaften Errichtung oder mangelhaften Unterhaltung einer Immobilie stehen. Kommt es beispielsweise durch den Einsturz oder die Ablösung von Gebäudeteilen zu Schäden an Menschen oder Sachen, so haftet der Eigentümer – egal, ob ihn eine Schuld trifft oder nicht. Es sei denn, er hat zur Schadensvorbeugung die erforderliche Sorgfalt beachtet und kann dies auch beweisen! Es liegt in der Verantwortung des Hausverwalters, die Eigentümer vor diesem Risiko in Form einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, die gebündelt für alle verwalteten Gebäude oder Eigentumswohnungen policiert werden kann, zu schützen.

Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter : Informationen zur Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Wohngebäudeversicherung

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Unwetter, Erdbeben, Brände, Überschwemmungen, poröse Rohre etc.: Selbst das beste Objekt kann dadurch stark beschädigt werden. Eine Feuerversicherung zum Neuwert ist vom Gesetzgeber vorgeschrieben. Jedoch stellen auch alle anderen möglichen Schäden ernst zu nehmende Risiken dar, die der Hausverwalter und/oder die WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) auf jeden Fall absichern muss. Mit einer Gebäudeversicherung lässt sich sprichwörtlich alles unter einen Hut bringen, denn diese umfasst sowohl Schäden durch Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion) als auch durch Leitungswasser (Bruch- und Frostschäden an Rohren) sowie Sturm und Hagel. Zudem sind Elementarschäden zusätzlich versicherbar. Bei diesem wichtigen Zusatz sollte auf keinen Fall gespart werden, um das Wohl der Gemeinschaft nicht zu gefährden. Überschwemmung, Überflutung, Vulkanausbruch, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch und Schneedruck stellen somit keine finanziellen Risiken mehr für die Eigentümer dar. Ersetzt wird der Neuwert der zerstörten Gegenstände. Bei beschädigten Sachen werden die notwendigen Reparaturkosten erstattet.

Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter : Informationen zur Wohngebäudeversicherung

Glasversicherung

Haben zu versichernde Gebäude einen hohen Glasanteil, so ist eine Glasversicherung dringend zu empfehlen. Aber auch für herkömmliche Immobilien ist die Versicherung durchaus sinnvoll. Ein Beispiel: Für den Fall, dass eine Glasscheibe am verwalteten Objekt zerstört wird, können nötige Reparaturen nicht geschoben werden, sondern müssen sofort erfolgen. Doch hier fehlt es oftmals am nötigen Kapital. Mit einer entsprechenden Glasversicherung können die Reparaturen sofort beginnen, ohne dass man sich über die Kosten Gedanken machen muss.

Rechtsschutzversicherung

Eine Rechtsschutzversicherung ist sicherlich empfehlenswert, mitunter aber schwer abzuschließen. Einige Versicherer nehmen auch WEGs mit ihren Besonderheiten auf, jedoch nur auf Anfrage. Das Versicherungsunternehmen prüft dann im Einzelfall, ob eine Police ausgestellt wird. Bei Rechtsstreitigkeiten kann die Gemeinschaft dann auf ihre Rechtsschutzversicherung zurückgreifen. Die Wohnungseigentümer, der WEG-Hausverwalter sowie der Verwaltungsbeirat können also die Rechtsschutzversicherung in Anspruch nehmen. Für Immobilieneigentümer kann es zu Auseinandersetzungen kommen, die mitunter nur gerichtlich geregelt werden können. Angenommen, eine Handwerksfirma wird damit beauftragt, eine undichte Stelle am Dach auszubessern, doch trotz mehrfacher Nachbesserungen ist das Dach nach wie vor undicht. Die Handwerksfirma will die weiteren Kosten nicht mehr übernehmen – und es kommt zu einem Rechtsstreit, der vor Gericht geht. Die Rechtsschutzversicherung kommt dann für etwaige Kosten auf und nimmt die finanziellen Risiken eines Rechtsstreits ab. Der Makler prüft, ob eine rechtliche Absicherung möglich ist!

Eigene Absicherung

Dem Hausverwalter selbst können natürlich auch Fehler passieren – entweder aus Unachtsamkeit oder auch, weil er schlichtweg etwas vergessen hat. Für solche Fälle sollte er natürlich auch selbst gut abgesichert sein.

Die Vermögensschadenabsicherung

Seit August 2018 gilt das Modul Vermögensschadenhaftpflichtversicherung als Pflichtversicherung, um den Beruf des Hausverwalters überhaupt ausüben zu können. Warum? – In erster Linie sicherlich zum Schutz des Immobilieneigentümers, denn dieser kann eventuelle, durch den Verwalter herbeigeführte finanzielle Nachteile bei ihm geltend machen. Enthält beispielsweise die Nebenkostenabrechnung Fehler oder wurde bei der Immobilienübergabe ein Schaden übersehen, entsteht ein Vermögensschaden, für den der Hausverwalter verantwortlich gemacht werden kann. In einem solchen Fall springt die Vermögensschadenhaftpflicht ein und deckt die zu verantwortenden Kosten (Entschädigung der WEG) ab. Die Vermögensschadenhaftpflicht ist oft in entsprechende Hausverwalterkonzepte eingeschlossen.

Von Wichtigkeit ist die Versicherung vor allem für:

  • Unternehmen des Immobiliensektors (etwa Makler und Verwalter von privat, gewerblich und freiberuflich genutzten Immobilien)
  • Wohnungseigentumsverwalter (gemäß § 27 WEG)

Was ist versichert?
Echte Vermögensschäden sind versichert. Die Haftung hierfür übernimmt die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Dieses Modul ist gesetzlich ausreichend, um den Beruf des Hausverwalters ausüben zu können.

Die Firmenrechtsschutzversicherung

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Die Firmenrechtsschutzversicherung ist ein Muss für jedes Gewerbe. Der Unternehmer trägt die Verantwortung für seine Person, sein Unternehmen und seine Mitarbeiter. Es gilt also alle Geschäftsbereiche und Beteiligten gegen die oftmals hohen Kosten von Rechtsstreitigkeiten abzusichern. Prozesse vor dem Arbeits- oder Sozialgericht aufgrund von Klagen um Schadensersatz oder Verdienstausfall sind leider keine Seltenheit. Die Rechtsschutzversicherung kommt für alle juristischen Streitigkeiten auf, die im Zusammenhang mit dem Unternehmen entstehen. Prozess-, Verfahrens- und Anwaltskosten sind ebenso abgedeckt wie Kosten für Sachverständige und eventuelle Zeugen.

D&O

Eine D&O-Versicherung ist dann von Wichtigkeit, wenn die Rechtsform des Unternehmens eine GmbH, eine Genossenschaft oder eine sonstige juristische Person ist. Der Hausverwalter muss täglich Entscheidungen treffen. Bei eventuellen Fehlentscheidungen kann der Schaden für das Unternehmen enorm sein. Ohne eine D&O-Versicherung haftet der Inhaber in einem solchen Fall mit dem gesamten Privatvermögen. Im Falle eines Vermögensschadens, aus dem sich Haftpflichtansprüche ergeben, greift die D&O-Versicherung.

Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter : Informationen zu D&O

Cyber-Versicherung

Auch die Absicherung von Cyber-Risiken darf nicht vergessen werden. In erster Linie müssen vor allem die Daten der Mieter hinreichend geschützt sein. Der Leistungsumfang einer Cyber-Risk-Versicherung erstreckt sich primär auf Kosten, die dem Verwalter nach einer Cyberattacke entstehen und auf Vermögensschäden, die Dritten zugefügt wurden.

Alternativen bzw. Ergänzungen zu diesem Thema finden Sie unter : Informationen zur Cyber-Versicherung

Hausverwalterkonzepte

Um all diese Versicherungen zu bündeln, bieten einige Versicherer auch entsprechende Hausverwalterkonzepte an. Diese Konzepte koppeln die unterschiedlichen Versicherungen und policieren sie in einem Versicherungsvertrag. So muss sich der Hausverwalter nicht mit mehreren Gesellschaften auseinandersetzen, sondern hat alle Versicherungsangelegenheiten in einem einzigen Vertrag. Produktlösungen mit einfacher Tarifierung nach Wohneinheiten für die zu betreuenden Objekte respektive für das Portfolio der Hausverwaltung sind Kombinationsmöglichkeiten aus:

  • Wohngebäude- und/oder Inhaltsversicherung
  • Elementardeckung
  • Glasversicherung
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht
  • Gewässerschadenhaftpflicht
  • Vermögensschadenhaftpflicht für Hausverwalter
  • weitere Zusatzbausteinen, je nach ausgewähltem Anbieter/Produkt

Viele Versicherer bieten verschiedenste Kombinationsmöglichkeiten, sodass sich für jedes Unternehmen das Passende finden lässt.

Bildnachweis

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  • Clipdealer #A15227229 (Beautiful business woman on the background of the modern office) | Urheber: zoomteam
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  • Clipdealer #1578581 (Hausverwaltung) | Urheber: convisum
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